购房置业必须谨防提防陷入五大误区

  对房产置业者来说，“从紧的货币政策”、“第二套房”贷款等政策的出台，意味着什么？我们感受到的也许就是贷款难度加大，购买第二套房贷款的首付门槛更高。其实，这些房贷新政的实施在抑制房地产投机泡沫的同时，也颠覆了传统购房置业理念。

    误区一：资金稍微宽裕就提前还贷，“无债一身轻”

    随着贷款利率的不断增加，很多贷款购房人仅仅从经济负担的角度来看待贷款利息，把支付贷款利息看作是为银行打工。

    于是，很多背负房贷者手头资金稍有盈余，马上就想到要提前还贷，减少利息负担，以尽短的时间还清所有债务。

    当然，这在以往信贷环境宽松且个人较容易获得贷款、其他投资渠道有限且收益率较低的情形下，也不无不妥。反正没有太好的投资收益机会，还了银行贷款，节省了利息支出，要用钱时再贷嘛！

    2007年，许多银行推出的“转、加按揭”、“净值贷”、“循环贷”等新业务的确方便了借贷者，而且，银行对于贷款购买多套住房也并未严格实行差别利率。

    然而，2008年，随着房贷新政的严格贯彻和从紧货币政策落实到基层银行，转按揭和加按揭业务被叫停，信贷形势与往年相比有了根本性变化，人们会逐渐感觉到从银行贷款将不再像往年那样轻而易举，很多情况下难以获得优惠的贷款利率。

    专家建议

1.结合家庭今后的置业规划决定是否归还原有房贷。

    对于许多家庭而言，出于改善居住环境，提高生活品质的考虑，不可避免有第二次甚至第三次贷款购房的需求。

    对于第一套房贷款尚未还清的购房者，目前大多执行最优惠的中长期房贷利率6.6555％，而今后如再办理购房贷款时利率则高达8.613％，比前者高出近30％。当下，如以闲置资金盲目归还原有房贷，节省的是相对较低的优惠利率，而再购房时融资成本则要高出近三成，付出更多。显然，对于今后还有购房需求的家庭，不应急于归还原有房贷。

2.根据自身投资风险偏好，结合家庭的投资理财等其他规划目标，决定是否继续占用银行优惠利率贷款。

    如短期内尚未有贷款购房打算，可考虑用闲置资金买一些稳健型的理财产品，其预期收益甚至可以覆盖优惠利率房贷的支出。

    对于理财风格相对激进者，如有宽裕资金，可进行股票、基金、投连险乃至黄金等投资,都有机会获得收益。

    此外，医疗和子女教育备用、实业投资等很多方面都有可能用到钱，将暂时闲置的资金很快提前归还原有房贷，日后急需用钱时往往捉襟见肘。

    误区二：“以小换大”、“梯级置业”

    对于参加工作不久，经济实力不足的购房者，先付些首付，买套小房子，慢慢还月供，等收入大幅提高后再换购一套大房子，分多次、以梯级形式实现自己的置业目标。

    这原本是备受年轻人推崇的一种置业理财方式，然而，房贷新政的出台，使得再次贷款购房者，即便首套住房贷款全部还清，也将承受高于首套房贷近三成的利率，这不得不让许多原本打算通过换购升级的购房者望而却步。

    虽然在新政补充通知里对自住型、升级换购住房贷款有所通融，当购房者家庭人均居住面积低于当地人均住房面积时，再次购房贷款时仍可享受优惠利率，但此规定的可操作性还有待观察和检验。面对房贷新政所推行的差别化利率和高首付门槛，“以小换大”、“梯级置业”的置业理念无疑将面临严重挑战。

    专家建议

1.初参加工作短期内不购房，随父母住或暂时租房，努力挣钱、攒钱，尽快积累首付，一步到位，多贷款直接购买大房子。

2.单身时贷款购买一套小户型，准备结婚前，以“他”或“她”的名义再贷款买套大房子，然后再结婚。

3.首套小户型以父母名义购买，尽量不贷款或少贷款，等时机成熟时再以自己名义多贷款、买大户型。

4.婚前购买的小户型住房面积为当地人均住房面积的两倍以下（当然，如考虑到婚后生孩子的因素，可以放宽至三倍以下），则结婚乃至生子后，因家庭实际人均居住面积低于当地人均住房面积，从而在第二次贷款购房时仍能享受优惠利率政策。

    当然，这需要经常关注当地人均住房面积这个动态指标，也需要事先与房屋管理部门和贷款银行充分沟通。

5.如果已办理过购房贷款后又有以小换大的再次置业需求，第二次贷款购房时只有先暂时承受上浮利率，通过减少贷款额度或缩短贷款占用时间来节约总借贷成本。

    误区三：“以房养房”、“以租抵贷”

    除了自住或结婚需要购房，很多人是基于获取回报目的进行房产投资置业的。房产投资盈利模式无外乎两点：

    其一，依靠房屋产生的净现金流——即净租金收益；

    其二，依靠房屋转让交易——即低买高卖房产获取价差净收益。几年前，低房价和低利率的市场环境，使得“以房养房”、“以租抵贷”置业理念颇为盛行，房产租金净收益往往在抵消月供支出后还有盈余，出租房产收益率甚至高达两位数以上。

    然而，随着房价的逐年大幅度攀升，如今，京、沪、穗等大城市房屋租售比严重背离，许多地段的房产出租收益率甚至不及存款利率，单纯指望出租获取收益已不太现实。房产投资的盈利预期已集中在买卖价差空间上。

    专家建议

    贷款利率的提高，无疑增加了房产出租投资的收益期望值，尤其是第二套房中长期贷款要承受最少8.613％的利率，以目前的楼市现状，一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平。如果拟购房产未来预计涨价空间不大的话，则需认真思量此笔投资是否值得。

    换言之，如没有太好的买卖盈利预期或非常迫切的自住需求，则应尽量避免盲目贷款购房，不仅在于房产租金净收益难以抵补此笔投资的机会成本（等量资金存放在银行，定期存款利息高于租金净收益），而且，根据房贷新政，多一次贷款购房，今后再贷款购房时将承受更高的代价，即不得不接受更高的利率，支付更高比例的首付款。

    误区四：逐月缴纳的住房公积金，不能够以购房、装修或者租房等正当理由进行提取。

    很多人存有误区，认为逐月缴纳的住房公积金，不能够以购房、装修或者租房等正当理由进行提取。事实上，为了提前还一部分房贷，存缴人可将这笔公积金“存款”提取出来，以减轻部分贷款压力。

    专家建议

    事实上，为了提前还一部分房贷，存缴人可将这笔公积金“存款”提取出来，以减轻部分贷款压力。

    对于已贷款买房的人来说，只要缴纳住房公积金就无须担心这笔金额会成为“死钱”或莫名其妙的“消失”掉，可通过以下几种途径提取。

    一是建造、翻建、大修自住住房可提取；二是租房也可以提取，按照规定，如本人分摊的房租超过自己工资收入的5％，超出部分可提取公积金支付；无上述情况的在离休、退休后可提取。

    此外，如缴存公积金的职工完全丧失劳动能力并与原单位终止了劳动关系，按照规定提供劳动部门出具的职工完全丧失劳动能力鉴定及单位解除劳动合同证明，本人可办理住房公积金销户并支取公积金。再者，移居国外却已缴存住房公积金的人群，只需办理销户手续，即可提取公积金。

    误区五：盲目提前还贷

    在央行不断加息的影响下，各地的购房者普遍都希望能够提前还贷，以减少付出的利息，毕竟从传统上讲，“欠款”会对生活造成一定的压力，让“欠款”的日子早点结束是目前贷款购房者的追求目标。

    但有关专家表示，提前还贷应量力而行，切忌盲目。不妨分流一部分资金进行理财投资，可能会获得更多的收益。

    专家建议：

    专家认为，提前还款其实也是一种很好的理财方式，关键是要结合自身的财务状况及理财能力，充分发挥资金的效用，才能达到减负而又不影响生活质量。

    房贷者若有提前还贷方面的需求，除向银行了解外，也可向专业房贷机构进行相关理财咨询。

    此外，在CPI上涨较快的今天，提前还贷也不一定是最好的办法。

    理财分析师认为，如果现金比较充裕的话，购房者不妨把一部分资金用于投资理财，只要投资收益高过因加息导致的利息成本，就不急于提前还贷。